Рынок коммерческой недвижимости Беларуси постепенно меняется: инвесторы проявляют все больший интерес к складам, объектам стрит-ретейла и другой качественной недвижимости, способной приносить стабильный арендный доход. При этом предложение современных объектов остается ограниченным, особенно в наиболее востребованных сегментах.
На этом фоне крупный белорусский застройщик «А-100 Девелопмент» планирует в начале 2027 года запустить инвестиционный проект, ориентированный на вложения в коммерческую недвижимость. О планах компании рассказал Денис Четвериков, руководитель бизнес-направления «Коммерческая недвижимость», во время «Ярмарки финансов».
Предполагается, что новый продукт позволит инвесторам получить доступ к портфелю объектов, которые обычно недоступны для покупки небольшими долями. Речь идет о коммерческой недвижимости с потенциально стабильным денежным потоком и возможностью получать доход от аренды.
 Почему инвесторам интересен стрит-ретейл
Одним из наиболее привлекательных направлений сегодня остается стрит-ретейл — торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, в оживленных районах и местах с высоким пешеходным или автомобильным трафиком.
Качественный объект стрит-ретейла может приносить владельцу до 15–20% доходности. Однако на рынке таких помещений немного. Успешная локация, удобная планировка, отдельный вход, витринные окна, достаточная парковка и наличие стабильного арендатора существенно повышают инвестиционную привлекательность объекта.
Проблема заключается в том, что владельцы крупных торговых объектов чаще всего не заинтересованы в продаже недвижимости по частям. Торговые центры, большие магазины и многофункциональные комплексы обычно реализуются целиком. Стоимость таких активов может составлять миллионы долларов, поэтому они недоступны не только большинству частных инвесторов, но иногда и среднему бизнесу.
Именно поэтому проект «А-100 Девелопмент» может закрыть важную потребность рынка: предоставить инвесторам возможность вложиться в качественную коммерческую недвижимость без необходимости самостоятельно покупать целое здание или торговый комплекс.
Объем рынка: более 600 сделок за год
По данным «А-100 Девелопмент», в 2025 году в белорусских городах с населением более 100 тысяч человек было заключено свыше 600 сделок с коммерческой недвижимостью. Их общая сумма превысила 400 млн долларов.
Почти половина всех сделок — 47% — пришлась на складскую недвижимость. Это свидетельствует о заметном росте интереса бизнеса к логистическим объектам. Склады востребованы у компаний розничной торговли, дистрибьюторов, производителей, маркетплейсов и операторов электронной коммерции.
Такое распределение сделок показывает, что коммерческая недвижимость в Беларуси уже не ограничивается торговыми площадями и офисами. Логистическая инфраструктура становится одним из главных инвестиционных сегментов.
Дефицит современных складов класса А
Сегодня объем предложения на складском рынке Беларуси остается небольшим. Совокупный запас складских площадей ниже, чем во многих странах Балтии. Особенно остро ощущается нехватка современных объектов класса А.
Для арендаторов важна не просто площадь, а эффективность объекта. Современный склад позволяет быстрее обрабатывать заказы, снижать операционные издержки и организовывать автоматизированные процессы. Поэтому бизнес готов платить более высокую арендную ставку за качественные помещения.
Роль электронной торговли и ритейла
Главными источниками спроса на складские площади остаются розничная торговля и электронная коммерция. Развитие онлайн-продаж приводит к необходимости создавать распределительные центры, сортировочные площадки и склады последней мили.
Покупатели ожидают быстрой доставки, широкого ассортимента и постоянного наличия товаров. Чтобы выполнять эти требования, компании расширяют складскую инфраструктуру и стараются размещать ее ближе к крупным городам и конечным потребителям.
В результате вакантность современных складов класса А в ближайшие годы может оставаться близкой к нулю. Это создает благоприятные условия для собственников объектов и инвесторов, рассчитывающих на арендный доход.
Арендные ставки могут сохранять высокий уровень
Снижение арендных ставок на современные складские помещения пока не выглядит вероятным. В Минске стоимость аренды одного квадратного метра склада класса А составляет в среднем 6–6,5 доллара в месяц без учета НДС.
Если спрос продолжит расти быстрее предложения, арендные ставки могут сохраняться на высоком уровне. Для инвестора это означает возможность получать более предсказуемый денежный поток при условии правильного выбора объекта и надежности арендатора.
Складской рынок может вырасти вдвое
Эксперты ожидают существенного увеличения складского фонда Беларуси в ближайшие годы. По оценкам Евразийского банка развития, к 2040 году объем складских площадей может как минимум удвоиться и достичь 4,9–5,9 млн квадратных метров.
Такой прогноз отражает долгосрочную потребность экономики в современной логистической инфраструктуре. Увеличение складского фонда будет связано не только с ростом торговли, но и с изменением требований бизнеса к скорости доставки, автоматизации и качеству обслуживания клиентов.
Однако даже активное строительство новых объектов не обязательно приведет к избытку предложения. Рынок может расти одновременно со спросом. Кроме того, новые площади будут необходимы не только в Минске, но и в других крупных городах Беларуси.
Каким будет инвестиционный проект «А-100 Девелопмент»
По словам Дениса Четверикова, новый проект компании будет рассчитан на достаточно крупных инвесторов. Предполагаемый объем вложений — от нескольких сотен тысяч долларов до нескольких миллионов.
Таким образом, продукт ориентирован не на массового частного инвестора с небольшим капиталом, а на:
- состоятельных физлиц;
- владельцев бизнеса;
- инвестиционные компании;
- семейные офисы;
- корпоративных инвесторов;
- группы партнеров, объединяющих капитал.
Формат проекта может быть связан с приобретением доли в портфеле коммерческой недвижимости. Такая модель позволяет распределить капитал между несколькими объектами и снизить зависимость от одного арендатора или одной локации.
Однако конкретная юридическая структура, перечень активов, порядок входа и выхода инвесторов, а также механизм распределения дохода будут известны после официального представления проекта.
Ожидаемая доходность
Целевая доходность инвестиций, по оценке компании, может составить около 10–11% годовых в валюте до уплаты налогов. После налоговых выплат инвестор может рассчитывать примерно на 9% чистого дохода.
При этом важно понимать, что заявленная доходность является ориентиром, а не гарантией. Реальный финансовый результат будет зависеть от ряда факторов.
В коммерческой недвижимости основной доход обычно складывается из арендных платежей. Дополнительную прибыль может обеспечить рост рыночной стоимости актива, однако рассчитывать на него следует осторожно.
Преимущества инвестирования через портфель
Портфельный подход может быть привлекательнее покупки одного объекта. Если капитал распределяется между несколькими помещениями или зданиями, риски становятся более сбалансированными.
При этом портфельный формат не отменяет инвестиционные риски. Перед вложением средств необходимо изучить документы, структуру владения, финансовую модель и условия выхода из проекта.
Если прогнозы по росту торговли и логистики оправдаются, потребность в таких объектах продолжит увеличиваться. В этом случае качественная недвижимость сможет сохранить инвестиционную привлекательность даже при расширении общего объема предложения.
Итог
Планы «А-100 Девелопмент» по запуску инвестиционного проекта в начале 2027 года отражают важную тенденцию белорусского рынка: спрос на коммерческую недвижимость растет, а доступных качественных активов по-прежнему недостаточно.
Наибольший интерес вызывают склады класса А и объекты стрит-ретейла. Первые востребованы благодаря развитию ритейла и электронной торговли, вторые способны приносить высокую доходность при правильном выборе локации и арендатора.
Проект будет ориентирован на инвесторов с капиталом от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов. Ориентир доходности — около 10–11% годовых в валюте до уплаты налогов и примерно 9% чистого дохода.
Для рынка это может стать значимым шагом: у инвесторов появится возможность участвовать в крупных объектах через портфельный формат, а не приобретать целую коммерческую недвижимость самостоятельно. Однако окончательное решение стоит принимать только после публикации условий проекта, проверки финансовой модели и оценки всех связанных с вложениями рисков.
материал подготовлен по данным «officelife.by»
|
