На рынке минских квартир, который месяц наблюдается интересная ситуация: стоимость квадратных метров неумолимо растет, а спрос превышает предложение. При этом квартир в продаже остается все меньше.
 Покупатели в шоке: с начала года цены реальных сделок на вторичку выросли на 12%, на новостройки - на 18%. За последний месяц больше всего подорожали "однушки": стоимость одного "квадрата" достигла максимальных за много лет значений - 1950 долларов.
Что происходит на самом желанном и самом массовом рынке жилья Беларуси - столичном - разбирался Sputnik.
Спрос
"Нужно понимать, что спрос на жилье в Минске - особенно в Минске - есть абсолютно всегда. И когда говорят "спрос удовлетворен", это не значит, что стало меньше людей, которые хотят купить квартиру в столице. Стало меньше тех, кто может позволить себе эту покупку", - начинает разговор о наметившихся тенденциях на рынке недвижимости заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.
Почему спрос есть всегда? Первое - все стремятся переехать в крупные города, где больше доходы и возможности. Второе (и это следует из первого) - лучшие условия жизни, комфорт, достаток. И третье - это желание получить ликвидный инвестиционный объект (купить подешевле, продать подороже). По словам эксперта, такая ситуация характерна не только для столицы, но и для областных центров как минимум - Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно и Могилева.
"Из этих трех китов, по сути, и формируется потребность жилья в Минске. Дальше это все корректируется в зависимости от того, какая экономическая ситуация, какой уровень доходов, и, соответственно, какие возможности у покупателей", - отмечает он.
Сделки
В июне в Минске было продано 1410 квартир на вторичном рынке, в июле - 1480. Данных за август пока нет, но аналитики ожидают не менее 1500 сделок. Стабильно высокие показатели, но не рекордные. Напомним, месячный максимум был установлен в апреле 2024-го - почти 2000 заключенных договоров купли/продажи.
 "Наблюдается стабильно высокое количество продаж, при этом цены продолжают расти. Хотя уже который месяц рынку пророчат падение из-за подорожавших кредитов, вследствие чего покупателей станет меньше. Как видим, этого не происходит", - констатирует Чернышев.
Кредиты подросли вслед за повышением ставки рефинансирования в июне текущего года. Некоторые банки подняли процентную нагрузку до 18%, что для многих покупателей могло стать "отсекающей" планкой. Но не стало.
"Во-первых, доллар у нас снизился, и снизился весьма ощутимо. Если не так давно он стоил еще 3,5 рубля, то сейчас это 2,9-3 рубля. Эта просадка компенсировала рост кредитных ставок и цен на квартиры", - поясняет собеседник.
Рост доходов
Вдобавок ко всему прочему в стране наблюдается рост реальных заработных плат, оптимизм внушают данные Белстата.
"Когда в экономике все стабильно, зарплаты растут, доллар стабилен либо снижается - все это позволяет покупателям жить "на вырост" и участвовать в сделках, даже выходя из изначально отведенного на покупку бюджета. В то же время, если бы доллар и кредиты росли, большинство из них приостановило бы решение о покупке квартиры", - расставляет акценты аналитик.
По его словам, в настоящий момент покупатели преисполнены оптимизмом, и они продолжают приобретать жилье, несмотря на внушительный рост цен.
Жилье дорожает на глазах
По предварительным данным, за восемь месяцев 2025-го квартиры на вторичном рынке подорожали на 12%. И, кажется, нас ждет повторение прошлого года или новый рекорд: в 2024-м цены поднялись на 14% или 200 долларов за "квадрат".
В сегменте новых квартир пошли дальше: там цены в этом году уже подросли на 18-20%. Такое ощущение, что застройщики пытаются нащупать ту самую грань возможностей покупателей. И ведь не сказать, что рынок пестрит предложениями: потенциал "Минск-Мира" и "Новой Боровой" уже на исходе, а квартиры, которые вводятся в строй, назвать доступными никак нельзя - 2000 долларов за "квадрат".
"Такое характерно и для большинства других жилкомплексов. По ряду проектов уже сейчас видно, что цены были скорректированы - это первые звоночки к тому, что для них это уже предел стоимости. Дальше по этим комплексам она подниматься вряд ли будет. В то же время по другим проектам потенциал роста цен не исчерпан, но при условии стабильного доллара. А он в последние дни начал расти, чем насторожил покупателей", - комментирует Чернышев.
Ответ на вечный вопрос - "покупать или подождать" - в сложившейся ситуации, по словам эксперта, должен звучать так: однозначно покупать, если это необходимо.
"Например, семья арендует квартиру - какой смысл отдавать деньги "мимо кассы", не иметь возможности насобирать нужную сумму и постоянно жить на чемоданах? Другое дело - приобрести свое жилье в кредит и каждый месяц выплачивать определенный процент", - рассуждает специалист.
Он обращает внимание, что на рынке сейчас много "спящих" клиентов, которые с 2022 года ждут, когда же упадут цены. А они не падают.
"В конце 2022-го цены были на порядок ниже, и если бы они тогда купили, прилично бы сэкономили. Другое дело, что приобретать нужно всегда четко, с трезвым рассудком и ни в коем случае не по искусственно завышенным ценам", - добавляет Андрей Чернышев.
При выборе квартиры эксперт советует не экономить на ее внешнем виде и покупать с ухоженным ремонтом, если позволяют доходы.
"В противном случае, если купить "уставшую" квартиру, в нее придется еще немало вложить, чтобы сделать ремонт. И, скорее всего, вы потратите больше денег", - аргументирует аналитик.
Что будет осенью
Многие привыкли думать, что с приходом нового сезона на рынке жилья что-то происходит. Собеседник отмечает: действительно, осенью активизируются и продавцы, и покупатели - но не в сентябре.
"Как правило, в процессе выбора квартиры во многом участвуют наши прекрасные дамы. И поскольку их внимание распыляется на сборы детей в школу, начало сентября обычно проседает по сделкам. Но в октябре-ноябре и уж тем более в декабре это все наверстывается", - продолжает он.
Если допустить, что доллар и кредиты осенью не будут дорожать, то высокая покупательская активность в Минске сохранится до конца 2025 года. Это даст продавцам повод для поднятия цен, что логично в данной ситуации.
"При этом рассчитывать на то, что рост цен быстро остановится, я бы не стал. Число сделок должно сократиться до 1200-1300, после этого продавцы начнут задумываться о скидках. Я думаю, что до конца года цены не опустятся: напротив, они будут потихоньку расти", - резюмирует Андрей Чернышев.
|
