Что происходило на рынке недвижимости в 2025 году: как менялись цены и спрос на жилье, и чего ждать от следующего года, рассказал в интервью с myfin.by Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт».
Количество сделок
 - Павел, как бы вы охарактеризовали рынок вторичного жилья в 2025 году?
- Вторичный рынок жилья в 2025 году ярко продемонстрировал непреложные законы экономики: рост спроса при увеличении цены (в данном случае на недвижимость) рано или поздно упирается в покупательную способность населения.
По моим прогнозам, количество сделок купли-продажи квартир в Минске по итогам 2025-го будет на 15% меньше по сравнению с прошлым годом.
По данным Национального кадастрового агентства, в 2024 году совершено 22 427 сделок и, ориентировочно, ожидается 19 000 сделок по итогам 2025 года. Аналогичного уровня показатели будут и в целом по стране: в 2024 году совершено 64 253 сделки, по итогам 2025 года планируется около 54 000 сделок.
- Какие события года, на ваш взгляд, оказали наибольшее влияние на рынок недвижимости?
- По моему мнению, одной из главных причин роста цен на недвижимость в долларовом выражении в 2025 году стала устойчивость курса белорусского рубля по отношению к доллару США. Именно этот фактор зачастую задает ориентир для цен и поведения участников рынка, влияя на восприятие стоимости объектов и на инвестиционную активность.
Взрывной рост цен
- Какие ключевые тренды вы отметили по итогам года?
- Ключевой тренд 2025 года - взрывной рост цен на рынке купли-продажи жилья в Минске, аналогов которому (по крайней мере, с середины 2000-х годов) в истории Беларуси не наблюдалось.
Так, средняя цена предложения в Минске стартовала в январе 2025 года с ориентировочно 1650 долларов за 1 кв. м и достигла на начало декабря около 2000 долларов за 1 кв. м - это пиковый показатель с конца 2008 года!
Получается, что рост цен за год составил не менее 21%. Близкий к этой цифре рост наблюдается и в ценах реальных сделок.
- В каких сегментах наблюдались самые заметные изменения?
- Все сегменты рынка в 2025 году вели себя в рамках ключевого тренда - рост цен в процентном соотношении приблизительно равен в каждом классе жилья.
- Насколько стабильным был рынок недвижимости с точки зрения сделок?
- Рынок недвижимости практически ничем почти не отличался от устоявшихся трендов всех последних лет - неспешное начало года с небольшим количеством сделок, всплеск весной, стабильно высокое количество сделок летом и постепенное замедление к концу года.
Количество предложений
- Что происходило в 2025 году с предложением: появилось ли больше новых квартир?
- Одной из причин и роста цен на рынке в 2025 году, и сокращения количества сделок является как раз уменьшение числа предложений на рынке. По разным оценкам, оно снизилось на 40 %, причем по всем сегментам рынка.
- Появились ли за 2025 год выгодные предложения среди новостроек?
- В 2025 году новых интересных объектов на рынке не появилось. Можно только отметить, что активно осваивалась незастроенная часть Масюковщины, но данное жилье распределяется в основном среди очередников, поэтому эти дома тренды на рынке не устанавливают.
Еще в 2025 году мы услышали знаковую новость, реализация содержания которой определит состояние рынка жилья в Минске как минимум на ближайшую пятилетку - строительство нового жилого района Зеленый Бор, которое стартует около Колодищ уже в I квартале 2026 года. Согласно планам, там ожидается строительство порядка 4 млн кв. м жилья.
Покупательская способность
- Как бы вы оценили предложения кредитования недвижимости в 2025 году? Были ли привлекательные для покупателей жилья варианты?
- Доступное кредитование - это еще одна из причин роста цен на рынке в этом году. Ставки по кредитам на строительство жилья были ниже ставок, чем при покупке на вторичном рынке.
Но, видимо, как я уже говорил выше, покупательская способность не справляется с существенно возросшими ценами, поэтому доступность кредитования не стала фактором сохранения количества сделок на уровне прошлого года.
- Какие районы были лидерами по продажам?
- Здесь всё стабильно - где больше жилья, там и активность выше. Лидерами стали Фрунзенский и Октябрьский районы Минска.
Прогноз на будущее
 - Какие ожидания у вас на следующий год: продолжение текущих трендов или коррекция?
- Очевидно, что при сохранении текущего уровня цен на рынке недвижимости количество сделок, возможно, будет падать. Дальнейший же рост цен приведет к существенному сокращению продаж (до 1000 сделок в месяц).
Причина - не общий высокий уровень цен, а существенно возросший объем доплаты за улучшение жилищных условий. Если ранее, чтобы переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру в Минске, нужно было заплатить 15 000 долларов, то сейчас такая доплата как минимум вдвое больше.
Вторичный рынок жилья по-прежнему представляет собой рынок цепочек, как видимых, так и невидимых, где потребители, как правило, продают квартиру и покупают взамен другое жилье.
Для прежнего объема сделок при сохранении или увеличении текущих цен нужен рост реальных доходов населения почти вдвое, а это вряд ли возможно. Посмотрим, как поведет себя белорусский рубль в следующем году: его коррекция может существенно отразиться на ценах на недвижимость.
Особые надежды я возлагаю на анонсированное строительство нового жилого района Зеленый Бор. Увеличение числа предложений позволит ослабить давление на рынок с точки зрения цены.
Потенциальное увеличение числа предложения по аренде также позволит скорректировать ценовую ситуацию на рынке купли-продажи в сторону приемлемого баланса цен и покупательской способности. Другое дело, что все эти умозаключения не означают, что ситуация на рынке стабилизируется одномоментно. Скорее всего, поиск баланса на рынке будет происходить на протяжении всего 2026 года.
|
